פסק-דין בתיק ע"א 1854-09

ערעור על פסק דינו של בית משפט השלום בתל-אביב-יפו (כב' השופטת יעל אחימן) בת.א. 37310/07 מיום 24.5.09, על פיו נתקבלה תביעת המשיבים כנגד המערער בעילה של הסגת גבול בשטח גג הבית המשותף. יובהר כי פסק הדין הוכתר בכותרת פסק דין חלקי, אולם  הכרעתו סופית בענין הנדון ומכאן הערעור שבפנינו.

עניינו של הערעור הוא ביטול פסה"ד של בית המשפט קמא אשר קבע כי גג הבית המשותף (להלן:" הבית המשותף") אשר ברחוב כורש 10 ת"א הידוע כחלקה 24 בגוש 7103  מהווה רכוש משותף השייך לכלל בעלי הדירות בבית המשותף. המשיבים עתרו בתביעה שם לסילוק ידו של המערער מגג הבנין של הבית המשותף ומן החדר שלטענתם בנה עליו שלא כדין. הטענה הייתה שהמערער השתלט שלא כדין על הגג, הקים עליו יחידת דיור מרפסת ופרגולה ובכך הסיג גבול בגג המהווה רכוש משותף.

המערער משיג על קביעה זו. לטענתו מדובר בגג שהוצא מכלל הרכוש המשותף והוצמד לדירתו הבנויה על הגג בשטח 7.19 מ' המסומנת כיחידה 24/11.

פסה"ד ניתן לאור הסכמה דיונית לפיה, שאלת מעמדו הקנייני של גג הבית המשותף תוכרע על בסיס נתונים מתיק מוצגים הכולל את כל המסמכים שהוגשו בהליך המשפטי שהתנהל בין הצדדים בעבר. (ראה פרוטוקול הדיון מיום 9.7.2008 נספח כב' 1 לתיק מוצגי המערער).

העובדות

בשנת 1998 ניתן פסק דין על ידי כב' השופט טל לפירוק שיתוף בבית המשותף הנ"ל  (בת.א 3706/93).

המחלוקת בבית משפט קמא, נסבה סביב פרשנותו של פסק הדין האמור לאמר:-

האם פסק הדין ייחד את גג הבית המשותף למערער כשטח שהוצא מן הרכוש המשותף והוצמד לדירתו הבנויה על הגג או שהגג שייך לכלל בעלי הדירות בבית המשותף בבחינת רכוש משותף. לרבות החדר שהוא לטענת המשיבים חדר כביסה.

במילים אחרות:-

ההכרעה בשאלה שבמחלוקת בפני בימ"ש קמא התמקדה בזיהוייה ובהגדרת תוכנה של זכות הקניין של המערער ביחידה הבנויה על הגג 24/11  ובגג הבניין.

עפ"י תסריט הבית המשותף, מזוהה יחידת משנה 24/11 כדירה הבנויה על גג הבית המשותף.

המפקחת על רישום המקרקעין עו"ד מירה אריאלי אשר נתבקשה להגיש חוות דעת לענין עפ"י חוק המקרקעין קבעה כי בהתאם לתסריט הבית המשותף, מדובר בדירה שבעליה צריך לאפשר ליתר בעלי הדירות בבית המשותף בבניין זכות מעבר לחלק הגג המהווה רכוש משותף.

בית משפט קמא קבע, כי לא ניתן להסיק מחוות דעת המפקחת, כי למערער זכויות קנייניות בגג, זכויות שאינן מופיעות בתסריט. עוד ציין ביהמ"ש כי זכותו של המערער ביחס ליחידה 24/11 הממוקמת על גג הבניין, הוגדרה ככוללת אך ורק את הזכות על פי תוכנית מתאר ג' היינו את הזכות לבניית חדרי יציאה לגג בשטח של 23 מ"ר ופרגולה על 1/3 מחלק הגג שנותר.

מכאן קבעה השופטת אין לגזור כל זיקה לבעלות המערער בכלל גג הבניין.

עוד קבעה השופטת המלומדת, כי פרשנות המערער שהוא בעל הזכויות הקנייניות בגג אינה מתיישבת אף עם החלוקה בפועל של הזכויות בבית המשותף. הזכות שהוקנתה למערער בהסכם פירוק השיתוף שאושר על-ידי בית המשפט לא כללה אלא את הזכאות הכספית בשווי שנקבע ע"י המהנדס ברמן כלפי מי שירצה וזכאי לבנות על הגג על פי חוקי התכנון והבניה. עוד קבעה השופטת, כי הזכות להקמת שני חדרי יציאה לגג ופרגולות מעוגנת בחיבור פיזי לשתי הקומות העליונות הנמצאות מתחת לגג, אשר אינן מהוות יחידה עצמאית מבחינה תכנונית, וכן מימוש הקמתם בפועל יכול להיעשות אך ורק על ידי בעלי הדירות העליונות שהן מתחת לגג. מכאן הגיע ביהמ"ש למסקנה כי פרשנותו של המערער לפיה הוא בעל הזכויות הקנייניות בגג הבית המשותף - זכויות שמעולם לא הוקנו לו - אינה נכונה. לכן  קיבל ביהמ"ש את תביעת המשיבים לסילוק ידו של המערער משטח הגג המהווה רכוש משותף.

על פסק דין זה הערעור שבפנינו.

טוען המערער שזכויותיו הקנייניות בגג לא עמדו מעולם במחלוקת לפחות במשך 10 שנים תמימות ממועד מתן פסק הדין שניתן במסגרת התביעה לפירוק השיתוף. לטעמו של המערער, פסק הדין לפירוק השיתוף קבע מפורשות ובאופן חד-משמעי את בעלותו בגג כהאי לישנא:-

" לצורך פירוק השיתוף בבניין נתקבלה חוות דעת של עו"ד מירה אריאלי, המפקחת על רישום מקרקעין, מתאריך 5.10.97 לפיה ראוי הבניין להרשם כבית משותף בכפוף לכך שבצו החלוקה יורה ביהמ"ש שבעל הדירה שידועה כחלקת משנה 24/11 יאפשר לבעלי יתר הדירות זכות מעבר לגג שמהווה רכוש משותף".

ובהמשך קבע פסק הדין בעמ' 58: